Selon l’Agence Régionale Energie-Climat, le secteur de la construction et de l’immobilier est le premier émetteur de gaz à effet de serre en France, avec 26 % des émissions. C’est pourquoi il a un rôle déterminant à jouer dans la Stratégie Nationale Bas Carbone, afin de relever les défis de la neutralité carbone en 2050.

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Entre investisseurs et nouvelles réglementations, l’asset management immobilier a désormais un nouveau volet : l’empreinte carbone des actifs gérés.

Bâtiment bas carbone, où en est la législation ?

Aujourd’hui, un mètre carré construit émet 1,5 tonne de CO2 en moyenne sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, dont environ 60 % pour la construction et la rénovation, et 40 % pour l’exploitation.

Mettre l’accent sur la réduction de l’empreinte carbone est aujourd’hui une nécessité. C’est dans cette dynamique que plusieurs labels et critères de performance sont nés ces dernières années.

En 2015, le label E+C- voit le jour, l’objectif : généraliser la construction de bâtiments bas carbone grâce à un système de niveaux de performance très précis. Sa méthode de calcul est basée sur un bilan énergétique du bâtiment à énergie positive (dont la production énergétique est supérieure à la consommation) et un bilan carbone.

Ce label est la genèse de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), les lignes directrices du Gouvernement concernant les exigences constructives pour la diminution de l’empreinte carbone, qui seront appliquées en deux temps entre l’été 2021 et début 2022. D’ici 2030 la RE2020 a objectif de faire baisser l’impact carbone lié à la construction de bâtiments neufs de plus de 30 %.

D’autres labels et indicateurs concernent les actifs en phase de rénovation, comme le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui entrera en vigueur le 1er juillet 2021. Ce document indiquera précisément la consommation en énergie primaire du logement, ses émissions de gaz à effet de serre avec la création d’une étiquette climat, ainsi qu’une estimation de la facture énergétique.

Asset management : gérer l’empreinte carbone d’un bâtiment en exploitation

Ces labels et réglementations poursuivent la recherche de la performance environnementale en phase de conception, améliorant les émissions carbones des bâtiments et cela se répercute dans la manière de gérer et d’exploiter les immeubles. Le pilotage de la performance, le commissionnement ou encore la garantie de performance énergétique sont à systématiser. Compte tenu de la diversité énergétique des parcs existants, un diagnostic initial précis des forces et faiblesses énergie/carbone du bâtiment est crucial à la mise en œuvre d’actions plus pertinentes pour améliorer la performance carbone globale d’un immeuble.

Tout d’abord intervient l’étape de mesure de ces émissions, grâce aux scopes 1, 2 et 3 du bilan carbone, respectivement les sources d’émissions directes du bâtiment, les sources d’émissions indirectes du bâtiment et les émissions indirectes d’autres sources liées au bâtiment.

Ensuite il est nécessaire d’évaluer l’empreinte carbone de son portefeuille puis d’élaborer une stratégie de réduction permettant de répondre aux Accords de Paris. Cette feuille de route permet d’évaluer les leviers importants : mix énergétique décarboné, équipements bas-carbone, rénovations lourdes par exemple. A partir de là, les asset managers doivent préparer une réponse, une « stratégie sobriété carbone » en autres. Ainsi sur les scopes 1, 2 et 3, Gecina a un objectif de – 60 % de l’empreinte carbone de son parc entre 2008 et 2030, ou encore Icade qui vise une trajectoire 1,5°C sur l’ensemble de son activité.

Il y a une manière simple de connaître le coût climatique d’un actif, en définissant un prix interne du carbone. C’est une valeur que l’entreprise se fixe volontairement pour internaliser le coût économique de ses émissions de GES. Il s’agit à la fois d’un outil de soutien à la stratégie de décarbonation de l’entreprise et d’un instrument de gestion des risques. Ce prix permet de quantifier un aspect parfois compliqué à intégrer concrètement.

Comment pousser les investissements dans cette lignée ?

Deux grandes incitations permettant de pousser les investisseurs dans les bras du bas carbone. La première est purement réglementaire, comme le montrent les mesures suivantes : la présence de l’empreinte carbone dans les codes de gouvernance et les conventions de gestion d’actifs, et l’obligation pour les gérants de fonds de divulguer la façon dont ils intègrent la question climatique dans leurs stratégies financières. Ces mesures sont arrivées avec l’article 173 de la loi de transition énergétique de 2015 mais aussi plus récemment avec la loi PACTE de 2019.

La deuxième est économique et liée au marché immobilier lui-même. C’est-à-dire que la gestion d’actifs prenant en compte les émissions de carbone devient aujourd’hui un élément indispensable de différenciation entre sociétés de gestion. Nous pourrions également ajouter à cela les palmarès et labels qui récompensent les bons élèves et pointent du doigt les mauvais. De nos jours la transparence est de mise et prêter attention au carbone devient indispensable.

Deux grandes incitations permettant de pousser les investisseurs dans les bras du bas carbone

Fonds Bas Carbone, quelques exemples

PERIAL Asset Management                               

En décembre 2020, la société de gestion PERIAL Asset Management a lancé la SCPI PERIAL Euro Carbone.

Cette SCI développe une stratégie bas carbone grâce à la mise en place de plan d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille. Lors de chaque acquisition, la société réalise un bilan carbone, des recommandations et travaux permettant de réduire les émissions de Gaz à Effet de Serre sont également réalisés et des résultats concrets d’économie d’énergie sont visés. Les résultats de chaque audit sont rendus publics.

L’entreprise vise par ailleurs à impliquer d’avantage ses investisseurs avec la création d’un fonds à la fois participatif et impactant. Ces derniers sélectionnent les projets de compensation carbone afin de compenser les émissions restantes.

La Française

La Française REM s’est également engagée dans une démarche durable. La société s’est fixée un objectif de réduction des émissions de CO2 de son parc existant avec une trajectoire climatique 1,5°C.

La stratégie de La Française est celle de l’ERC (Eviter, Réduire, Compenser). La meilleure façon de limiter les émissions de CO2 est de les éviter. Dès lors que les émissions de CO2 n’ont pu être évitées, il convient de réduire le volume restant par des solutions de minimisation comme la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique, l’adaptation des systèmes énergétiques et le suivi de Plans Pluriannuel de Travaux (PPAT verts).  En dernier recours, des mesures compensatoires sont engagées pour financer des pièges à carbone.

BNP Paribas

Le fonds « European Impact Property Fund » (« EIPF ») de BNP Paribas REIM créé en décembre 2020 se place dans la même trajectoire. Le fonds vise une réduction de 40% des émissions de GES sur l’ensemble de son portefeuille européen, à horizon 10 ans.

Pour atteindre cet objectif, EIPF met en œuvre une approche dite « Best-in-progress » visant à améliorer la performance environnementale des immeubles existants en Europe, dans tous les secteurs de l’immobilier.

BNP Paribas REIM a donc développé un plan d’action qui contribuera à réduire progressivement la consommation d’énergie et les émissions de GES associées des actifs du fonds. Le fonds doit quantifier son impact en termes de réduction des émissions de GES, mais aussi de sa contribution à la transition bas carbone.

 

Entre les nouvelles réglementations et l’exigence de transparence, la comptabilité carbone est désormais un levier de développement incontournable pour les sociétés de gestion d’actifs, étant amenée à prendre une place significative lors des décisions de financement ou d’investissement. La capacité à intégrer une stratégie carbone devient un enjeu majeur et donc un facteur de différenciation entre asset managers.