Le 23 juillet 2020, le label ISR immobilier a été publié au Journal officiel après trois années d’élaboration au sein du groupe de travail piloté par l’ASPIM et regroupant les représentants des épargnants, des investisseurs et des autorités publiques. Le label entrera en vigueur le 23 octobre 2020, date à partir de laquelle les premiers fonds pourront obtenir la labellisation auprès d’un organisme certificateur indépendant.

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Offrant un premier référentiel commun pour les fonds responsables en immobilier, ce label d’Etat répond à un nécessaire besoin de formaliser les bonnes pratiques à l’investissement et à la gestion. Il est essentiel d’apporter de la transparence aux épargnants quant à l’exigence des démarches réellement exercées, d’autant plus que les approches responsables se multiplient, si bien que d’après l’OID, 81 % des rapports des fonds non cotés, SCPI et OPCI « grand public », mentionnaient les critères ESG en 2018. Il est plus que jamais essentiel de définir collectivement les contours d’une industrie immobilière plus sobre, résiliente et inclusive.

Changer de paradigme pour faire face à l’urgence climatique

1er consommateur d’énergie et deuxième secteur le plus émetteur de CO2 dans l’économie française, l’immobilier contribue significativement à la production de déchets, aux consommations d’eau mais aussi à la disparition de la biodiversité. Le label offre la possibilité d’aller plus loin sur l’intégration des critères environnementaux mais aussi sociaux et de gouvernance. Le rôle social du bâtiment est plus que jamais en jeu. Le temps passé chaque jour en espace clos dépasse les 21 heures, la prise en compte des critères liés à la santé, au confort et bien-être mais également à la proximité aux mobilités est primordiale. Créateur de lien et de rencontre, l’immeuble doit se rendre accueillant en soignant son intégration dans son milieu mais également en favorisant le dialogue, la circulation des informations et le partage d’expériences alors que le travail à distance se démocratise.

Faire de l’épargne un moyen d’agir

Fin 2019 les encours de gestion labellisés Investissement Socialement Responsable (non immobiliers) totalisaient plus de 121 milliards d’euros, une croissance continue depuis le lancement du label fin 2016 qui témoigne du dynamisme des produits labellisés ISR même s’ils concernent jusqu’à maintenant uniquement les fonds en valeurs mobilières. La demande pour des produits d’épargne responsables est soutenue et encouragée par la loi Pacte qui implique que les contrats d’assurance-vie contiennent obligatoirement un véhicule labellisé ISR à partir de fin 2020, ainsi que Greenfin et solidaire à partir de fin 2021.

La pression réglementaire française et européenne tant sur le développement de reporting extra-financier (Article 173) que sur la réduction des consommations énergétiques (Décret tertiaire) a eu un impact sur l’intégration des critères ESG chez les sociétés de gestion immobilière et le développement des fonds responsables.

Le label offre maintenant la possibilité de profiter de cette mise en conformité réglementaire pour traduire cette contrainte en opportunités et récompenser les meilleures pratiques.

Financer la transformation du parc immobilier

Avec un taux de renouvellement du parc immobilier tertiaire de l’ordre de 1% et une production d’offre neuve de qualité, les efforts sont plus que jamais à concentrer sur l’amélioration du parc existant et c’est ce que valorise le label ISR Immobilier.

Le référentiel impose l’évaluation ESG de 90% des actifs du fonds en valeur avec l’obligation d’intégrer dans la grille d’évaluation des actifs un critère lié à la performance énergétique et un critère lié à la performance environnementale pour le pilier Environnemental, un critère de mobilité ou de santé et confort des occupants pour le pilier Social et un critère lié à la gestion de la chaine d’approvisionnement pour le pilier de la Gouvernance.  Le suivi des performances ESG est attendu et la gestion du fonds doit être pilotée à partir de la définition de deux poches :

  • les Best In Class : ce sont les immeubles qui obtiennent une note E+S+G supérieure à la note seuil définie par la société de gestion et pour lesquels la note doit être maintenue ;
  • les Best In Progress : ce sont les immeubles qui ont obtenu une note E+S+G inférieure à ce seuil et pour lesquels un plan d’amélioration doit être mis en place afin d’améliorer la note de la poche de 20 points en trois ans.

Le label est exigeant et demande également l’élaboration d’un suivi des indicateurs ESG annuellement, l’engagement ESG des parties prenantes clés et la communication de la stratégie ESG et de ses résultats aux investisseurs.

Le label s’obtient pour trois ans et les sociétés de gestion devront rendre compte chaque année des avancements de la procédure et donc maintenir les efforts pour garder le label.

 

En somme, la démarche de labellisation ISR Immobilier permet d’aller au-delà de la nécessaire mise en conformité réglementaire. La compréhension des mutations du secteur offre des opportunités de création de valeur avec des stratégies à l’investissement et à la gestion plus résilientes mais aussi la possibilité de collecter davantage de capitaux et de diriger ces flux vers des projets immobiliers plus responsables et durables.

Ecrit par Hugues-François COURTOIS.