Urbanisme transitoire : quelles opportunités dans la fabrique de la ville ?

L’urbanisme transitoire : de quoi s’agit-il ?

Commençons par quelques éléments de définition. L’ « urbanisme transitoire » ou « urbanisme temporaire », consiste en l’occupation passagère de lieux vacants, dont le propriétaire n’a pas usage immédiat et qui, compte tenu de leurs caractéristiques spécifiques, peuvent accueillir certaines activités pour une durée limitée, comme préalable à des travaux de transformation.

En attendant le début des travaux, les espaces inoccupés sont alloués gratuitement, au prix des charges, à des acteurs développant des activités porteuses d’intérêt général et de développement économique local. En continuité avec l’identité du quartier, des artistes, des associations et des acteurs de l’ESS locaux peuvent être hébergés. En complément, une partie minoritaire du bâtiment peut être louée à un locataire à un prix plus proche de celui marché, sans condition d’impact socio-environnemental positif, afin de renforcer la solidité économique du projet.  Au préalable, la conformité aux normes d’occupation du bâtiment est vérifiée, et si besoin, de légers travaux de remise aux normes réalisés. La fonction initiale du bâtiment peut évoluer lors de sa période d’occupation temporaire.

L’essor de l’urbanisme transitoire

Longtemps, l’urbanisme transitoire a relevé de l’activisme, s’opérant dans un cadre illégal. Il s’opère maintenant de façon plus institutionnelle, en conformité avec la réglementation et en faisant appel à des montages juridiques solides. Comment expliquer l’attrait croissant pour cette approche ? Trois principaux facteurs l’encouragent : la montée des prix de l’immobilier, la prise de conscience des défis écologiques et l’augmentation de la vacance temporaire des bâtiments. 

Pour commencer, de nombreuses villes ont vu le prix de leur immobilier augmenter, en particulier dans les métropoles. Paris, par exemple, est l’une des villes où les prix de l’immobilier ont le plus augmenté durant ces dernières années. D’après les Notaires du Grand Paris, entre 2000 et 2019, Paris a vu le prix de son mètre carré passer de 2740 à 9890 euros. Dans ce contexte, la perte de valeur engendrée par les espaces vacants  et les difficultés à se loger ont significativement augmenté. Faire usage d’un espace inoccupé permet aux propriétaires de limiter des pertes de valeur considérables liées à la vacance et aux locataires d’accéder à un immobilier à prix abordables. 

De plus, au cours de la dernière décennie s’est accrue la prise de conscience des dommages environnementaux de la croissance urbaine : destruction de la biodiversité, pollution atmosphérique, pollution lumineuse, etc. L’urbanisme transitoire répond à cette problématique en permettant l’usage de bâtiments déjà existants. 

Enfin, un nombre croissant de bâtiments sont vacants temporairement. Deux grandes raisons expliquent cette situation. Premièrement, la durée de développement des projets immobiliers, y compris ceux de restructuration, n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années, du fait des contraintes administratives et réglementaires croissantes les encadrant, couplées à la complexification des projets -qui dans une logique collaborative, impliquent souvent désormais davantage de parties prenantes qu’auparavant.  Par ailleurs, dans un contexte d’évolution rapide des modes de vie, de plus en plus de bâtiments sont concernés par l’obsolescence fonctionnelle, et se retrouvent vacants en raison de leur inadéquation aux nouveaux usages. Avant même la crise de la Covid-19,  au troisième trimestre 2019, le taux de vacance des bureaux était de 11% à Milan et de 8,6% à Berlin : une tendance qu’il est probable de voir se poursuivre à la hausse dans les prochaines années aux vues de la situation sanitaire actuelle. Une part de ces bâtiments “obsolètes” fait alors l’objet d’une restructuration pour qu’ils soient mieux adaptés aux nouveaux usages, donnant lieu à une situation de vacance temporaire.

L’urbanisme transitoire répond donc aux défis sociaux et environnementaux toujours plus pressants auxquels doivent faire face les villes et leurs habitants aujourd’hui.  Bien qu’encore très innovantes et relativement confidentielles, les expériences d’urbanisme transitoire essaiment. “Les Grands Voisins”, est une référence en la matière : depuis 2015, l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul a proposé 600 places d’hébergement à des personnes en situation de vulnérabilité et a permis à 250 associations, startups, artisans et artistes de déployer leur activité, en attendant la réhabilitation du lieu en écoquartier à partir de 2020.

Autre signal de l’essor de l’urbanisme transitoire : en 2019, 19 maîtres d’ouvrage ont signé la charte pour le développement de l’occupation temporaire de la Ville de Paris, s’engageant à mettre en place la démarche dans leurs projets de développements.

Urbanisme transitoire : quelle valeur ajoutée ?

Les expériences d’urbanisme transitoire déjà réalisées ont prouvé le triple bénéfice d’une telle approche pour le propriétaire des lieux. Premier bénéfice : elle participe à la concrétisation des engagements RSE du propriétaire du bâtiment et à la création de valeur pour ses parties prenantes. Du point de vue sociétal, cette approche peut positivement impacter son territoire. Tout d’abord, le quartier se trouve dynamisé par les activités économiques développées par les nouveaux occupants, évitant la détérioration de l’image du quartier par sa population et les visiteurs externes liée à la présence de bâtiments abandonnés, et améliorant l’attractivité du territoire. De plus, l’occupation temporaire contribue à l’atteinte des objectifs sociaux des territoires -en termes de réduction de la précarité, de fourniture de services à la personne, etc. En effet, elle prend pour parti de choisir des occupants temporaires à impact économique social ou environnemental positif -startups, artistes, associations (à l’instar de structures spécialisées dans l’hébergement d’urgence, l’économie circulaire, etc.), artisans, entreprises de l’ESS. Dans le même temps, cette approche donne accès à du foncier (logements, bureaux, ateliers, etc.) à des populations et organisations qui sans cela en auraient été dépourvues, le corollaire de l’engagement sociétal de ces structures étant parfois des revenus  inférieurs à ceux d’un preneur plus “conventionnel”-temporairement du moins. Autre bénéfice sociétal pour le territoire : l’urbanisme transitoire favorise la création de lien social, en rassemblant au sein d’un même bâtiment, autour d’un même projet, une communauté d’occupants temporaires d’horizons et de nature diverses. 

L’urbanisme transitoire est aussi porteur de bénéfices environnementaux : il contribue à la réduction de l’empreinte carbone, des déchets produits et de l’artificialisation des sols liées aux développements immobiliers, en privilégiant l’occupation des bâtiments existants à la construction de nouveaux de bâtiments neufs et à l’étalement urbain.

Au-delà de ces avantages sociétaux et environnementaux, le deuxième bénéfice clé porté par l’urbanisme transitoire pour un propriétaire de bâtiment est de réduire les coûts et les contraintes liées à la sécurisation et à l’entretien du bâtiment vacant, pris en charge par les occupants temporaires du bâtiment.

Enfin, l’occupation temporaire permet de préfigurer et d’expérimenter de futurs usages du bâtiment, avant d’acter de la programmation finale du projet en cohérence avec les besoins du territoire identifiés lors de la phase de test. Cela peut éviter la vacance future du projet et faciliter sa commercialisation, permise par sa pertinence en termes d’usages.

Perspectives futures de l’urbanisme transitoire

L’urbanisme transitoire apparaît comme une réponse puissante aux défis environnementaux, sociétaux et opérationnels qui se posent aujourd’hui aux acteurs de la fabrique de la ville. 

A l’avenir, deux moteurs clés peuvent faciliter la poursuite la mise en oeuvre de cette démarche : le digital, facilitant la communication entre propriétaires, porteurs de projets et collectivités locales, part exemple avec des plateformes accélérant la mise en relation de l’offre et de la demande à l’instar de « Cartofriches« , application conçue par le Cerama pour recenser les friches sur le territoire français ; les constructions modulaires, particulièrement adaptées aux occupations temporaires, souhaitables à condition qu’elles soient éco-conçues et réutilisées d’un projet à l’autre.

Plusieurs questions restent cependant en suspens. Comment éviter la gentrification de ces espaces d’urbanisme transitoire ? Quelles sont les meilleures politiques publiques à mettre en œuvre pour favoriser ce genre d’initiatives ? Comment leur donner un cadre tout en y permettant la liberté d’entreprendre et d’expérimenter de nouvelles pratiques ? Les réponses à ces interrogations se trouveront probablement par l’expérimentation, en continuité avec la logique itérative constitutive de l’urbanisme transitoire.

Article co-rédigé par Camille Raynaud et Jade Plancke